Tahliye taahhütnamesi, kiracının belirli bir tarihte kiralanan taşınmazı boşaltacağını yazılı olarak beyan ettiği, kira hukukunda sıkça başvurulan bir belgedir. Uygulamada birçok ev sahibi, kira sözleşmesi imzalanırken kiracıdan tahliye taahhütnamesi almayı bir önlem olarak görmektedir. Ancak her tahliye taahhütnamesi hukuken geçerli kabul edilmez. Geçerlilik koşulları açık şekilde Türk Borçlar Kanunu ve yargı içtihatlarında tanımlanmıştır. Bu nedenle her yazılı belge, kira ilişkisinin feshi ve tahliye için yeterli sayılmaz.

Tahliye taahhütnamesinin geçerli sayılabilmesi için öncelikle, bu belgenin kira sözleşmesinin imzalanmasından sonra ve serbest iradeyle verilmiş olması gerekir. Kira sözleşmesi ile aynı gün veya öncesinde imzalanan taahhütnameler, kiracının baskı altında ya da irade fesadı ile hareket ettiğine dair karine doğurur ve çoğu zaman geçersiz kabul edilir. Yargıtay’ın yerleşik kararlarında, kira sözleşmesi ile eşzamanlı olarak imzalanan tahliye taahhütnamelerinin geçerli sayılamayacağı açıkça belirtilmiştir.

Bir diğer önemli unsur, tahliye taahhütnamesinde belirli ve net bir tahliye tarihinin bulunmasıdır. Sadece “gerektiğinde”, “ev sahibi isterse” ya da “bir yıl içinde” gibi muğlak ibareler içeren taahhütnameler, hukuken yeterli sayılmaz. Tahliye tarihinin açık bir şekilde gün, ay ve yıl olarak belirtilmesi, bu belgenin icra takibine ya da tahliye davasına konu edilebilmesi açısından zorunludur. Ayrıca tarih kısmının sonradan el ile eklenmiş olması, geçerliliği şüpheli hale getirebilir.

Uygulamada sık karşılaşılan bir diğer sorun, tahliye taahhütnamesinin boş olarak imzalatılıp daha sonra doldurulmasıdır. Bu durum, kiracının iradesine aykırı bir şekilde belgenin düzenlendiği iddiasına yol açabilir. Kiracı, tahliye taahhüdünün kendi el yazısıyla yazılmadığını, içeriğinin sonradan değiştirildiğini ya da boş kağıda imza attığını ispatlarsa, bu belge geçersiz kabul edilir. Bu nedenle belgenin tamamının kiracının el yazısıyla düzenlenmiş olması, ispat açısından önemlidir.

Kiracının tahliye taahhüdünü serbest iradesiyle verdiği ve taahhütte belirtilen tarihte taşınmazı tahliye etmediği durumlarda, ev sahibi bu belgeye dayanarak doğrudan icra takibi başlatabilir veya tahliye davası açabilir. Ancak kiracı, bu belgeye karşı “itiraz” yoluna başvurabilir ve taahhütnamenin irade dışı verildiğini, geçerli şartları taşımadığını ileri sürebilir. Bu durumda mahkeme, belgenin geçerliliğini inceler ve çoğunlukla, yukarıda sayılan şekil ve irade şartlarının yerine getirilip getirilmediğini dikkate alır.

Tahliye taahhüdünün geçerliliğini etkileyen bir diğer unsur ise söz konusu belgenin ne zaman ve hangi şartlar altında verildiğinin ispatıdır. Ev sahibi belgenin geçerli olduğunu iddia ediyorsa, bu iddiayı ispat yükü altındadır. Kiracı ise belgenin kira sözleşmesi imzalanırken ya da öncesinde alındığını, iradesinin sakatlandığını veya tarihin sonradan eklendiğini ileri sürerek savunma yapabilir. Taraflar arasında çıkan bu tür uyuşmazlıklarda noter onaylı tahliye taahhütnameleri veya taraf beyanlarını destekleyen yazılı deliller kritik öneme sahiptir.

Bazı kiracılar, taahhütnamenin geçerli olduğunu kabul etmekle birlikte, çeşitli mücbir sebepler nedeniyle taşınmazı tahliye edemediklerini ileri sürerek mahkemeye başvurabilmektedir. Örneğin sağlık sorunları, afet durumu ya da başka zorlayıcı nedenler varsa, mahkeme bu iddiaları değerlendirir. Ancak bu gibi durumlarda kiracının bu mücbir sebepleri belgelendirmesi ve inandırıcı deliller sunması gerekir.

Görüldüğü gibi, tahliye taahhütnamesi kiraya veren açısından güçlü bir araç gibi görünse de, hukuki geçerliliği şekil ve içerik şartlarına bağlıdır. Usulüne uygun şekilde düzenlenmemiş, tarih içermeyen ya da kira sözleşmesiyle aynı gün imzalanmış belgeler, kiracı tarafından kolaylıkla geçersiz hale getirilebilir. Bu nedenle hem ev sahiplerinin hem kiracıların, bu tür belgeleri imzalamadan önce dikkatli olması ve gerekirse hukuki destek alması önem taşır.