Tahliye davaları, Türk Borçlar Kanunu ve 6098 sayılı yasa ile düzenlenen nedenlere dayalı olarak açılabilir. En yaygın tahliye nedenleri şunlardır:
- Kira Bedelinin Ödenmemesi
Kiracının kira bedelini zamanında ve eksiksiz ödememesi, en sık karşılaşılan tahliye nedenidir. Bu durumda kiraya veren, iki haklı ihtar ya da kira borcunun ödenmemesi üzerine tahliye davası açabilir. Kiracıya gönderilen ihtarlarda kira borcunun belirtilmesi ve ödeme süresinin açıkça belirtilmesi gereklidir. Aksi takdirde dava reddedilebilir. - İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye
Aynı kira yılı içinde kiracı, kira bedelini zamanında ödemediği için kiraya veren tarafından kendisine iki defa noter kanalıyla ihtar gönderilmişse, kiraya veren bu ihtarları gerekçe göstererek tahliye davası açabilir. Bu yöntemde borcun ödenmiş olması tahliye sonucunu engellemez. - Konut veya İş Yeri İhtiyacı
Kiraya verenin kendisinin, eşinin, altsoy veya üstsoyunun konut ya da iş yeri ihtiyacı gerekçesiyle kiralananı kullanma zarureti doğmuşsa, sözleşme süresinin sonunda tahliye davası açılabilir. Ancak ihtiyaç samimi olmalı ve kötü niyet taşımamalıdır. Uygulamada özellikle bu gerekçeyle açılan davalarda mahkemeler ihtiyaç iddiasını titizlikle değerlendirir. - Yeni Malikin İhtiyacı Nedeniyle Tahliye
Kiralananı sonradan satın alan yeni malik, taşınmazı kendisi ya da yakınları için kullanmak üzere tahliye davası açabilir. Bu hakkını kullanabilmesi için satın alma tarihinden itibaren bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmesi ve altı ay içinde tahliye davası açması gerekir. - Onarım ve Yeniden İnşa Gerekçesiyle Tahliye
Kiralanan taşınmazın esaslı onarımı, yeniden inşası veya yıkılıp yeniden yapılması gerekiyorsa ve bu işler taşınmazda oturan kiracının çıkmasını zorunlu kılıyorsa, kiraya veren bu nedenle de tahliye talebinde bulunabilir.
Uygulamada Karşılaşılan Zorluklar
Tahliye davaları yasal olarak belirli prosedürlere bağlıdır ve bu prosedürlerin eksiksiz yerine getirilmemesi davanın kaybına sebep olabilir. En yaygın uygulama sorunları şu şekilde sıralanabilir:
- İhtarnamelerin Usule Uygun Olmaması: Tahliye davası açmadan önce gönderilen ihtarların, süresinde ve içeriğinde eksiksiz şekilde düzenlenmemesi ciddi bir sorundur. İhtarlar, noter kanalıyla gönderilmeli ve hangi ayın kirasının istenildiği açıkça belirtilmelidir.
- Kira Sözleşmesinin Belirsizliği: Yazılı kira sözleşmesi bulunmaması, sürenin ve şartların net olmaması, davalarda ispat sorunları doğurur. Bu nedenle avukatlar açısından kira sözleşmesinin varlığı ve içeriği büyük önem taşır.
- İhtiyaç Nedeniyle Açılan Davalarda Kötü Niyet İddiaları: Kiraya verenin ihtiyaç iddiasının samimi olup olmadığının ispatı, özellikle kiracının uzun süredir taşınmazda oturduğu durumlarda mahkemece sıkı şekilde sorgulanır. Davacının gerçekten taşınmazı kullanma niyetinin olması gerekir. Aksi halde davanın reddi söz konusu olur.
- Yargılama Sürelerinin Uzaması: Tahliye davaları, taşınmazla ilgili olması nedeniyle genellikle sulh hukuk mahkemelerinde görülür. Mahkemelerin iş yükü, bilirkişi incelemeleri, tanık beyanları gibi nedenlerle yargılama süreleri uzamakta, bu durum hem kiraya veren hem de kiracı açısından mağduriyet yaratmaktadır.
İcra Takibi Yoluyla Tahliye
Kira bedelini ödemeyen kiracıya karşı, sadece dava açmak değil, aynı zamanda ilamsız tahliye (İcra takibiyle tahliye) yolu da tercih edilebilir. Bu yöntem, özellikle kira sözleşmesi yazılı ise ve borç açıkça belli ise hızlı sonuç alınabilen bir yoldur. Kiracı, ödeme emrine itiraz etmez ve borcunu da ödemezse, tahliye kararı alınarak icra yoluyla çıkarılması sağlanabilir.
Sonuç
Kira hukuku kapsamındaki uyuşmazlıkların başında gelen tahliye davaları, özellikle konut kiralarında sosyal etkileri nedeniyle titizlikle yürütülmesi gereken süreçlerdir. Hem kiraya verenin haklarının korunması hem de kiracının barınma hakkının ihlal edilmemesi açısından doğru strateji belirlenmeli, usule uygun şekilde hareket edilmelidir. Uygulamada avukat desteği bu noktada büyük önem taşımaktadır. Eksik veya yanlış yapılan işlemler yıllarca sürebilecek bir davanın sonucunu doğrudan etkileyebilir. Bu nedenle hem kiraya veren hem de kiracı taraf açısından kira ilişkisinin başlangıcından itibaren dikkatli olunması gerekmektedir.