Deprem sonrası hasar gören binalarda kira sözleşmesinin geçerliliği, hem mal sahibi hem de kiracı açısından ciddi belirsizlikler yaratmaktadır. Türkiye gibi aktif fay hatları üzerinde yer alan bir ülkede bu konu, özellikle büyük depremlerden sonra sıkça gündeme gelmektedir. Deprem gibi doğal afetler karşısında, kira ilişkisinin devam edip etmeyeceği, taşınmazın zarar görme derecesine ve fiili kullanım imkânına göre değişiklik göstermektedir.

Kiraya verenin temel yükümlülüklerinden biri, kira sözleşmesi süresince taşınmazı kullanıma elverişli halde tutmaktır. Ancak deprem gibi öngörülemeyen bir olay sonrasında taşınmazın ağır şekilde zarar görmesi veya tamamen yıkılması halinde, söz konusu yükümlülüğün yerine getirilmesi fiilen imkânsız hale gelebilir. Böyle bir durumda taşınmazın artık kira sözleşmesine konu edilemeyecek bir hale gelmiş olduğu kabul edilir. Bu durumda kira sözleşmesinin hükümsüz hale geldiği, yani kendiliğinden sona erdiği değerlendirmesi yapılır. Artık ortada ifa edilebilecek bir kira borcu kalmaz, kiracı kira ödemekle yükümlü olmaz.

Deprem sonrası binanın durumunu belirlemede resmi hasar tespit raporları büyük önem taşır. Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlükleri tarafından düzenlenen raporlarda binanın “ağır hasarlı”, “orta hasarlı”, “hafif hasarlı” ya da “hasarsız” olduğu belirtilir. Bu tespitler, kira sözleşmesinin akıbeti bakımından yol gösterici niteliktedir. Eğer bina ağır hasarlı olarak sınıflandırılmışsa ve fiilen oturulması mümkün değilse, bu durumda kiracının taşınmazı kullanma imkanı ortadan kalkar. Taşınmazın tamamen kullanılmaz hale gelmesi, Borçlar Kanunu açısından mücbir sebep kapsamında değerlendirilir.

Kiralanan taşınmazın tamamen yok olmaması, yani orta veya hafif hasar alması halinde ise kira sözleşmesi sona ermiş sayılmaz. Ancak bu süreçte taşınmaz fiilen kullanılamıyorsa, kiracının kira ödeme yükümlülüğünü yerine getirmesi beklenemez. Kiracının bu süreçte ödeme yapması, kullanmadığı bir hizmetin karşılığını ödemesi anlamına gelir ki bu da hukuki güvence altındaki sözleşme dengesiyle bağdaşmaz. Bu gibi durumlarda uygulamada çoğu zaman kira ilişkisinin geçici olarak askıya alındığı kabul edilir. Onarımın ardından taşınmazın tekrar kullanılabilir hale gelmesiyle birlikte, kira sözleşmesi fiilen devam ettirilebilir.

Bazı hallerde, binanın yapısal olarak ayakta kalmasına rağmen kiracının güvenlik endişesi nedeniyle taşınmazı terk etmesi söz konusu olabilir. Bu gibi durumlarda sözleşmenin sürdürülmesi, kiracı açısından çekilmez hale gelmişse, Türk Borçlar Kanunu madde 331 kapsamında olağanüstü fesih hakkı gündeme gelir. Taraflardan biri için kira ilişkisini devam ettirmek dürüstlük kurallarına aykırı hale gelmişse, o taraf sözleşmeyi tek taraflı ve haklı nedenle feshedebilir. Burada önemli olan, bu fesih hakkının keyfi kullanılmaması, objektif koşullarla desteklenmesidir. Bu nedenle kiracının binayla ilgili resmi hasar tespitini veya bilirkişi raporunu belgeleyerek hareket etmesi gerekir.

Deprem nedeniyle meydana gelen hasarların ardından bazı mal sahipleri, bina fiilen kullanılmaz halde olsa bile kira talebinde bulunmaya devam etmektedir. Bu gibi durumlar, hem hukuka hem de kamu düzenine aykırıdır. Kiracı, bu tür taleplerle karşılaştığında noter kanalıyla ihtarname gönderebilir, durumu belgeleyebilir ve gerektiğinde hukuki yollara başvurabilir. Ayrıca, eğer kira ödemesi için icra takibi başlatılmışsa, itiraz süresi içerisinde gerekli savunmaların yapılması son derece önemlidir.

Öte yandan deprem sonrası güçlendirme veya yeniden inşa çalışmaları yapılacaksa, bu süreçte kiralanan taşınmazın kullanımı uzun süreli olarak imkansız hale gelebilir. Bu gibi durumlarda tarafların karşılıklı anlaşarak sözleşmeyi sona erdirmesi ya da askıya alması, olası uyuşmazlıkları önlemenin en sağlıklı yoludur. Ancak taraflar arasında anlaşma sağlanamazsa, kira ilişkisinin sona erip ermediği veya devam edip etmeyeceği konusu, mahkeme tarafından olayın özelliklerine göre değerlendirilir. Yargı, taşınmazın kullanılabilirlik durumunu, tarafların sözleşmesel yükümlülüklerini ve resmi belgeleri dikkate alarak karar verir.

Kira sözleşmelerinin geçerliliği yalnızca taşınmazın fiziksel durumu ile değil, aynı zamanda tarafların sözleşmeden doğan menfaatlerinin korunması ilkesiyle birlikte değerlendirilmelidir. Taraflar arasında doğabilecek uyuşmazlıklarda yazılı belgeler, teknik raporlar ve noter kanalıyla yapılan bildirimler belirleyici rol oynar. Hem mal sahiplerinin hem de kiracıların, bu gibi olağanüstü durumlarda hak kaybına uğramamaları adına hukuki danışmanlık alarak süreci yönetmeleri önem arz etmektedir. Özellikle deprem sonrası kira ilişkileri, sıradan sözleşme ihtilaflarından çok daha fazla dikkat ve teknik bilgi gerektirme